Otwarcie granic związane ze wstępowaniem kolejnych państw do Unii Europejskiej sprzyja mobilności mieszkańców. Decydując się na dłuższy pobyt w jednym z krajów wspólnoty, zapewne większość z nich będzie musiała zmierzyć się z lokalną rzeczywistością rynku najmu mieszkań. Okazuje się jednak, że nie ma ujednoliconego europejskiego dokumentu prawnego regulującego kontakty między właścicielem lokalu mieszkalnego a lokatorem. Każdy z krajów Unii Europejskiej ma zatem własny system prawny, dostępny najczęściej jedynie w języku ojczystym.

Aby wyjść naprzeciw potrzebom coraz liczniej migrujących mieszkańców wspólnoty, naukowcy z dziesięciu europejskich uniwersytetów pod kierownictwem profesora Christopha Schmida z Uniwersytetu w Bremen postanowili wspólnie przeanalizować 31 europejskich systemów prawnych z zakresu prawa lokatorskiego, a wyniki swych badań opublikować w postaci obszernych sprawozdań krajowych oraz przystępnych broszur w języku angielskim. Kierownikiem polskiego zespołu badawczego opracowującego system polski, czeski i słowacki była dr hab. Magdalena Habdas z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego.

Dr hab. Magdalena Habdas z Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego

Jak nająć mieszkanie w krajach Europy?

Wyobraźmy sobie absolwenta polskiego uniwersytetu, który postanawia wyjechać na kilka lat do Wielkiej Brytanii. Zapewne jednym z ważniejszych kroków będzie poszukiwanie mieszkania, domu czy pokoju do najęcia, w którym będzie mógł mieszkać. Jak jednak znaleźć odpowiedni lokal mieszkalny? Jak wygląda kontakt z pośrednikiem w tym kraju i ile wynosi jego prowizja? Jakie będą obowiązki i prawa z tytułu najmu mieszkania i na co trzeba zwrócić szczególną uwagę podczas zawierania umowy? To tylko kilka zagadnień, które ów absolwent powinien sprawdzić, zanim zdecyduje się na najem konkretnego lokalu. Odpowiedź na większość pytań osoba planująca zamieszkać np. w Anglii znajdzie w angielskim prawie lokatorskim, chociaż jeżeli będzie chciała zamieszkać w Szkocji, musi zapoznać się z regulacjami szkockimi. Czy jednak nasz bohater sięgnie do odpowiednich przepisów sporządzonych w trudnym języku prawniczym? Prędzej zada nurtujące go pytania na forach internetowych lub będzie na miejscu szukał kontaktów z rodakami, którzy proces najmu mają już za sobą. Źródło może i przyjazne, ale czy na pewno precyzyjne? – W przypadku osób, które wybierają kraje anglojęzyczne, nie ma zazwyczaj problemu z językiem. Wyobraźmy sobie jednak tych, którzy migrują na przykład do Holandii, Portugalii czy Chorwacji i chcieliby się zapoznać z tamtejszym prawem lokatorskim... Dostaną wówczas dokumenty, które są dostępne wyłącznie w języku danego państwa. Dotyczy to większości krajów Unii Europejskiej i stanowi znaczące utrudnienie dla każdej ze stron, zarówno wynajmującego, jak i najemcy, jako że może być źródłem wielu nieporozumień – komentuje dr hab. Magdalena Habdas z Katedry Prawa Cywilnego i Prawa Prywatnego Międzynarodowego. Naukowcy postanowili więc przygotować szeroki projekt badawczy TENLAW, którego nadrzędnym celem było rzetelne opracowanie wszystkich informacji dotyczących systemu prawa w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych w każdym kraju Unii Europejskiej oraz Norwegii, Szwajcarii i Japonii, a także opublikowanie ich w języku angielskim w postaci broszur i raportów na stronie internetowej.

Jak wyjaśnia kierownik polskiego zespołu naukowców, opracowanie prawa lokatorskiego nie sprowadzało się wyłącznie do tłumaczenia poszczególnych przepisów na jeden wspólny język, lecz do interpretacji dokumentów w kontekście polityki mieszkaniowej poszczególnych państw oraz nakreślenia ich społecznego, historycznego i ekonomicznego tła.

– Wspólnie opracowaliśmy kwestionariusz składający się z dwóch części. Pierwsza miała charakter socjologiczno-ekonomiczny, druga prawniczy. Badaliśmy między innymi to, jak jest zawierana umowa z najemcą, jakie są prawa i obowiązki zarówno wynajmujących, jak i lokatorów, jak się wypowiada taką umowę oraz w jaki sposób ustalany jest czynsz. Dzięki standaryzowanym kwestionariuszom otrzymane raporty krajowe mogą być ze sobą porównywane i są świetnym źródłem wiedzy także o... różnicach kulturowych. I chociaż brzmi to niewinnie, od razu dodam, że każdy raport liczy ponad 300 stron tekstu. Są to niezwykle obszerne dokumenty, przygotowane z ogromną precyzją i rzetelnością – przekonuje dr hab. Magdalena Habdas.

Naukowcy zdają sobie jednak sprawę z ilości zgromadzonych informacji, dlatego postanowili dodatkowo opracować około 40-stronicowe broszury, także w języku angielskim, które w przystępny sposób prezentują najważniejsze zagadnienia z zakresu prawa lokatorskiego danego kraju. To dzięki nim bardzo szybko dowiemy się między innymi, gdzie znaleźć wynajmujących lub pośredników, na co zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu umów, jakie będą na nas ciążyć obowiązki z tytułu najmu i do kogo możemy się zwrócić w przypadku problemów związanych z zawartą umową.

Spotkanie projektowe na Uniwersytecie Rovila i Virgili w Tarragonie. Z tyłu od lewej: dr Grzegorz Panek, dr Grzegorz Matusik, dr Jozef Stefanko, dr Mariusz Fras. Z przodu: prof. zw. dr hab. Stanisława Kalus i dr hab. Magdalena Habdas

Kiedy to samo znaczy coś innego

Dr hab. Habdas przyznaje, że projekt w założeniach wydawał się stosunkowo prosty do realizacji. Kolejne fazy badań i spotkania podczas konferencji z innymi uczestnikami projektu odsłaniały jednak zaskakujące szczegóły, które trzeba było wziąć pod uwagę podczas tworzenia raportów i broszur. – Nie bez powodu mówi się, że diabeł tkwi właśnie w szczegółach, zwłaszcza jeśli wypowiada się prawnik – przyznaje ze śmiechem badaczka. – Zdarzało się, że któryś punkt prawa lokatorskiego przetłumaczony na język angielski brzmiał identycznie w kilku krajach. Różnice brały się natomiast z zastosowania tego przepisu w konkretnym państwie – dodaje. Wynika to między innymi z różnych praktyk sędziowskich, charakterystycznych dla poszczególnych regionów, z mentalności danego społeczeństwa czy ze stosunku mieszkańców do przepisów prawnych w ogóle. Dlatego tak ważna była część społeczno- -ekonomiczna kwestionariusza. Poproszona o podanie przykładu, kierowniczka polskiego zespołu wspomina dyskusję, jaka wywiązała się podczas jednej z konferencji naukowych zorganizowanych w ramach projektu.

– Szwedzi nie mogli zrozumieć, dlaczego w niektórych krajach nie wykonuje się pewnych czynności zgodnie z przepisem, który je bardzo dokładnie reguluje. Wówczas głos zabrała Włoszka, mówiąc, że w jej kraju nikt nie postąpiłby tak, jak stanowi przepis, i nie ma w tym nic dziwnego! W takich sytuacjach jak na dłoni widzimy różnice kulturowe, co jest świetnym doświadczeniem – przekonuje badaczka.

Wspomniany przykład pokazuje jeden z najważniejszych założeń projektu TENLAW – opracowywanie nie tyle samych przepisów prawnych, lecz badanie, w jaki sposób żywo funkcjonują w danym społeczeństwie. W takich przypadkach prawnicy używają terminu „prawo w działaniu” (ang. law in action), czyli badanie praktycznych aspektów stosowania konkretnych przepisów.

Kodeks dobrych praktyk

Projekt TENLAW jest pierwszym tego typu opracowaniem prawa lokatorskiego na skalę europejską. Być może w przyszłości uda się także ujednolicić pewne rozwiązania prawne w obrębie krajów wspólnoty.

– Zastanawiamy się nad możliwościami wprowadzenia rozwiązań prawnych na poziomie unijnym, które wyznaczałby minimalny, europejski standard ochrony praw zarówno wynajmujących, jak i najemców. Myślimy także o opracowaniu kodeksu dobrych praktyk dla poszczególnych krajów. Chcielibyśmy wskazać, jakich klauzul w umowie najmu się wystrzegać, na co zwrócić szczególną uwagę itd. – mówi dr hab. Habdas.

Prawniczka komentuje także politykę mieszkaniową polskiego rządu, który, jej zdaniem, nie wspiera rynku najmu, koncentrując swoje działania na rynku mieszkań własnościowych. – Mamy zatem jednostronne spojrzenie na potrzeby mieszkaniowe naszych obywateli, próbujące doprowadzić do tego, aby każdy był właścicielem lokalu. Problem polega na tym, że nie wszystkich stać na kupno mieszkania i nie każdy chce się zadłużać na kilkadziesiąt lat – dodaje. Rynek najmu jest zatem niezwykle ważny, bo stanowi realną mieszkaniową alternatywę dla ludzi mniej zamożnych lub młodych. Do tego dochodzi wspomniana już wcześniej mobilność. Młodzi ludzie często nie wiedzą, w jakim kraju będą mieszkać, i przy takim stylu życia najmowanie mieszkań jest najlepszym rozwiązaniem.

Na szczęście pojawia się coraz więcej organizacji pomagających zarówno jednej, jak i drugiej stronie w nawiązaniu kontaktu, porozumieniu i rozwiązaniu ewentualnych problemów. Dr hab. Magdalena Habdas została zaproszona do współpracy także przez członków organizacji pozarządowej Habitat for Humanity Poland, której misją jest zapewnienie godnego miejsca do życia niezamożnym osobom zagrożonym wykluczeniem mieszkaniowym. – Rozpoczęliśmy w tym roku współpracę w nowym projekcie „Społeczne Agencje Najmu”, finansowanym przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju. Jego celem będzie stworzenie specjalnych instytucji, które wynajmują lub pośredniczą w wynajmowaniu mieszkań na rynku najmu prywatnego, lecz w celu zaspokajania potrzeb społecznych. Potrzebujemy czegoś w rodzaju „skrzynki z narzędziami”, tak abyśmy mogli reagować na wypadek niespodziewanych zmian społeczno-politycznych, a do takich z pewnością należy obecna dyskusja na temat przyjmowania uchodźców do krajów Unii Europejskiej – wyjaśnia kierownik polskiego zespołu. Jak dodaje, bieżąca sytuacja pokazała, jak ważne jest tworzenie alternatywnych form zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, nawet jeśli w danym momencie nie będą wykorzystane. Zawsze warto być przygotowanym na różne scenariusze.

Projekt badawczy TENLAW – Prawo lokatorskie i polityka mieszkaniowa w wielopłaszczyznowej Europie został dofinansowany ze środków Unii Europejskiej w ramach 7 Programu Ramowego (umowa grantowa nr 290694). W skład konsorcjum projektowego weszły: Universität Bremen (Niemcy), Mednarodna Fakulteta za Druzbene in Poslovne Studije Zavod, Celje (Słowenia), Metropolitan Research Institute LTD., Budapeszt (Węgry), University of Southampton (Wielka Brytania), Universita di Pisa (Włochy), Tartu Ulikool (Estonia), Uniwersytet Śląski w Katowicachn (Polska), Lunds Universitet (Szwecja), Universitat Rovira i Virgili, Tarragona (Hiszpania), Technische Universiteit Delft (Holandia).

Wyniki pracy konsorcjum TENLAW dostępne są na stronie internetowej: http://www.tenlaw.uni-bremen.de.